De regels voor de huurverhoging in 2013
Huurverhoging is een voorstel en u kunt bezwaar aantekenen. Als de verhuurder het bezwaar accepteert gaat de verhoging niet of deels door. Wil hij de verhoging doorzetten, dan moet hij het geschil voorleggen aan de huurcommissie. Als hij die procedure verliest kost hem dat € 450. Verhuurders zitten niet te wachten op extra rompslomp en kosten. Daarom kan het ook helpen als u aangeeft dat u akkoord gaat met een lager percentage verhoging.
Wij hebben onderstaande regels voor u samengevat in onze Huurverhoging check 2013.
In een paar minuten weet u waar u aan toe bent en of u bezwaar kunt maken. |
Voor wie alle regels en details wil nalezen, u vindt deze hieronder opgesomd.
Huur al op of boven maximale huurprijs
Huur ligt al op maximum volgens punten: niet meer dan 2,5% verhoging.
Huurprijs boven dat maximum? Dan bezwaar en voorstel huurverlaging
Contract spreekt over indexering?
In sommige huurcontracten staat dat de huur ieder jaar automatisch met een indexering (meestal inflatiecijfer) stijgt.
Dan geldt het contract en gaat de huur met het inflatiecijfer omhoog (dit jaar 2,5%)
Gebreken in de woning
De huur mag niet omhoog zolang deze is verlaagd wegens gebreken. Loopt er nog geen onderhoudsprocedure? Stuur een gebrekenmelding naar de verhuurder en start een onderhoudsprocedure, plus maak bezwaar tegen de verhoging.
Voorstel eind april niet ontvangen?
Een voorstel per 1 juli moet uiterlijk 30 april bij u in de bus liggen (dus 2 maanden van tevoren). Komt de brief in mei, dan kan de verhoging pas in augustus ingaan.
Aanzegging niet correct?
In de aankondiging moet het volgende staan:
Verkeerde huurprijs
De huurverhoging mag alleen over de kale huur worden berekend: de huur die u nu betaalt zonder watergeld en servicekosten.
Niet eens met schending privacy
De belastingdienst kan een verklaring aan uw verhuurder verstrekken, zodat hij een extra verhoging kan vragen. U kunt hem laten weten dat u niet blij bent met deze schending van uw privacy. Een helder signaal, maar niet genoeg om gelijk te krijgen bij de huurcommissie. Het is alleen de vraag of de verhuurder naar de huurcommissie gaat. Mogelijk heeft u succes als u schrijft dat u wel instemt met 4 in plaats van 4,5 of 6,5%.
De verhuurder mag alleen gegevens opvragen voor woningen met een huurprijs onder de € 681.
U kunt de belastingdienst een kort briefje sturen met de tekst: ‘Graag verneem ik of voor mijn woning een verklaring over het inkomen is verstrekt aan mijn verhuurder.’
U kunt dit opsturen naar: Postbus 58944, 1040 EE Amsterdam
Schendingen van de privacy kunt u melden met het signaalformulier op www.mijnprivacy.nl.
Inkomensgegevens kloppen niet
De belastingdienst verstrekt de verhuurder op zijn verzoek een verklaring in welke categorie inkomen ligt van alle bewoners samen. Daarvoor hanteren ze de inkomens uit 2011 omdat voor dat jaar de belastingaanslag voor de meeste mensen definitief is. Peildatum voor de inschrijving is 1 juli 2013.
Bij extra verhoging (meer dan 4%)
- Klop het aantal personen?
-
Klop het verzamelinkomen over 2011?
-
Is het inkomen over 2012 lager en u valt in een andere categorie? Vraag een IB60 verklaring op van alle bewoners via de belastingtelefoon 0800-0543. Hou burgerservicenummer en geboortedatum van alle inkomstenontvangers bij de hand. De verklaring over 2012 is vanaf eind mei op te vragen.
- Is het inkomen over 2013 lager en u valt in een andere categorie? Hier heeft het ministerie een procedure voor bedacht, maar die is omslachtig. Maak daarom bezwaar bij de verhuurder. Zie de check op www.huurverhoging.nl of vraag gratis advies aan uw wijksteunpunt wonen.
- Daalt het verzamelinkomen tot onder de grenzen nadat u de huurverhoging heeft betaald kunt u huurverlaging vragen. Vraag uw wijksteunpunt wonen.
- Huur ligt al boven de € 681? Dan kan moeilijk nog van scheefwonen gesproken worden. Over deze woningen betaalt verhuurder ook geen heffing.
-
Gehandicapt of langdurig ziek? Dan geldt de extra verhoging mogelijk niet. Het ministerie heeft dit ondertussen in een regeling uitgewerkt. Wilt u weten of u in aanmerking komt, dan kunt u het beste contact opnemen met een spreekuur.
Bezwaar maken
- Maak schriftelijk bezwaar voor de verhoging ingaat (dus voor 1 juli). Formulier verkrijgbaar bij het wijksteunpunt wonen of hier te downloaden.
- Voeg zo mogelijk een puntentelling bij.
- Verwijs bij gebreken naar de onderhoudsprocedure die u heeft opgestart.
- Geef aan als het verzamelinkomen niet klopt. Geef dan ook aan als u wel akkoord wilt gaan met een huurverhoging van 4%.
- Stuur het formulier naar de verhuurder en bewaar een kopie.
- Blijf de oude huur betalen. Zet wel het geld opzij voor het geval u geen gelijk krijgt van de huurcommissie.
- Wacht af of de verhuurder naar de huurcommissie gaat. Doet hij dat niet of te laat, dan hoeft u de huurverhoging niet te betalen.
- Gaat uw verhuurder naar de huurcommissie, dan sturen zij een ontvangstbericht.
- De huurcommissie kan een rapporteur sturen om de woning op te meten.
- U krijgt een rapport van het onderzoek met uitnodiging voor de zitting van de huurcommissie. Daar krijgen beide partijen kort het woord. Reageer op het rapport, ook als u het er mee eens bent. Doe dat schriftelijk of door naar de zitting te gaan. Bent u verhinderd, dan kunt u iemand machtigen om namens u het woord te voeren.
- De huurcommissie doet 4 tot 6 weken later een uitspraak. Als u verliest, dan kost u dat € 25. Bent u het niet eens met de uitspraak dan kunt u naar de kantonrechter. Vraag in dat geval hulp bij uw wijksteunpunt wonen.
Let op: zolang het bezwaar loopt hoeft u de verhoging niet te betalen. Dat moet pas 8 weken na de uitspraak van de huurcommissie (tenzij u in beroep gaat). Dan wel met terugwerkende kracht vanaf de voorgestelde ingangsdatum. Schrik niet van ‘aanmaningen’ of ‘incasso’ maar reageer er wel op, ga even langs bij uw Wijksteunpunt Wonen.
laatst bijgewerkt op 1-5-13 |