Meest gestelde vragen

 1.Hoe kom ik aan een woning in Amsterdam?

Eénderde van de voorraad huurwoningen in Amsterdam is in het bezit van particuliere verhuurders en ongeveer tweederde deel is in het bezit van woningcorporaties.

De woningcorporaties in Amsterdam en de regio werken met een centraal aanbodsysteem ‘Woningnet’.
Het aanbod vrije woningen is te bekijken via internet (www.woningnet.nl). Om in aanmerking te komen voor een aangeboden woning moet u een aantal jaren bij ‘Woningnet’ staan ingeschreven en voldoen aan bepaalde voorwaarden.

De corporaties maken bij het toewijzingssysteem onderscheid tussen ‘starters’ en ‘doorstromers’. Een doorstromer is iemand die al in een zelfstandige woning woont in Amsterdam of de regio, d.w.z in een van de ROA-gemeentes. Doorstromers bouwen woonduur op; de datum van het huurcontract is de startdatum. Een starter heeft nog geen zelfstandige woonruimte of komt van buiten de regio. Starters moeten zich inschrijven bij Woningnet. De datum van inschrijving is dan de startdatum.
Degenen die hebben gereageerd op een woning worden uitgenodigd op volgorde van inschrijf- of woonduurdatum. De benodigde inschrijf- of woonduur verschilt erg per buurt en type woning.

Een andere mogelijkheid is een woning van een particuliere verhuurder/makelaar. Een woning van een particuliere verhuurder zoekt u zelf door contact te leggen met uw eigen huisbaas, makelaars in onroerend goed, vrienden, familie, via advertenties of via aanbod op internet. Ook zijn er veel commerciële woonruimtebemiddelaars actief op de woningmarkt. Meer over de risico’s daarvan leest u onder woning zoeken, bemiddelingsbureaus. Adressen van makelaars kunt u vinden in de Gouden Gids. Ook kunt u voor aanbod van makelaars terecht op de website van de Makelaarsvereniging Amsterdam of de Nederlandse Makelaars Vereniging.
Let op: voor zelfstandige woonruimte in de particuliere sector met een huur tot € 710,68 (peil 2016) heeft u een huisvestingsvergunning van de afdeling Wonen van de gemeente Amsterdam nodig (zie vraag 2).
Het is aan te raden bij acceptatie van een woning zo snel mogelijk (in elk geval binnen zes maanden) de huurprijs te controleren aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem).

 2.Wie mag een woning huren?

Voor de meeste huurwoningen in Nederland heeft u niet alleen een huurcontract nodig met de verhuurder maar ook een huisvestingsvergunning van de gemeente nodig.

De regels zijn per gemeente verschillend. Voor meer informatie zie de pagina huisvestingsvergunning.

 3.Wat zijn mijn rechten als onderhuurder?

Onderhuur van een hele woning is wettelijk verboden, tenzij de verhuurder het heeft toegestaan en ook de afdeling Wonen van de gemeente Amsterdam met tijdelijke onderverhuur heeft ingestemd. Kamerhuurders die een kamer bij een particulier in huis huren, zijn onderhuurders die geen gebruik maken van de hele woning. De rechten van onderhuurders zijn in beide situaties anders geregeld.

Een onderhuurovereenkomst is een gewone huurovereenkomst. Tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder gelden alle gewone regels van het huurrecht. In een schema zou het er zo uitzien: verhuurder <-> hoofdhuurder <-> onderhuurder. De verhuurder (particuliere eigenaar, makelaar, woningbouwvereniging) verhuurt aan een huurder, de hoofdhuurder. De hoofdhuurder verhuurt weer aan de onderhuurder. Tussen de verhuurder en de hoofdhuurder bestaat een huurovereenkomst. Maar ook tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder bestaat een huurovereenkomst. De onderhuurder kan dus bijv. huurverlaging aanvragen en eisen dat de hoofdhuurder de noodzakelijke reparaties verricht. Daarentegen heeft de verhuurder geen contract met de onderhuurder, ze hebben dus in principe niets met elkaar te maken.

Toch heeft de onderhuurder van een hele woning, als de hoofdhuurder de huur opzegt, bepaalde rechten bij de verhuurder. De eigenaar van de woning wordt dan namelijk de nieuwe verhuurder van de onderhuurder. De afspraken die eerst golden tussen onderhuurder <-> hoofdhuurder, gelden dan tussen onderhuurder <-> verhuurder. De verhuurder kan proberen van de onderhuurder af te komen. De verhuurder moet dan binnen 6 maanden nadat de hoofdhuurder de huur heeft opgezegd aan de Kantonrechter vragen om de huurovereenkomst met de onderhuurder te beëindigen. De wet geeft drie gronden voor zo’n beëindiging:

  1. de onderhuur was blijkbaar afgesproken met de bedoeling de onderhuurder hoofdhuurder te laten worden;
  2. het is niet redelijk dat de verhuurder met een nieuwe huurder blijft zitten;
  3. de onderhuurder kan de huur niet betalen.

Stel dat de onderhuurder mag blijven zitten van de verhuurder. Let dan op: ook de afdeling Wonen van de gemeente Amsterdam moet dan nog toestemming verlenen! De onderhuurder heeft namelijk geen huisvestingsvergunning voor de woning, alleen de hoofdhuurder krijgt een huisvestingsvergunning. [Zie vraag 2 voor de voorwaarden voor het verkrijgen van deze vergunning.]

Als de hoofdhuurder zich laat inschrijven in het bevolkingsregister op een ander adres, neemt de gemeente Amsterdam aan dat de woning leeg staat. De gemeente meldt dan aan de verhuurder dat volgens hun administratie de woning is leeg gekomen. Is de woning niet leeg, dan beschouwt men de woning als illegaal bewoond en wordt ontruiming overwogen. De woning is pas weer legaal bewoond als de afdeling Wonen van de gemeente Amsterdam de bewoner/onderhuurder een huisvestingsvergunning voor de woning geeft. In de praktijk blijkt dat de gemeente de onderhuurder niet vaak toestaat om in de woning te mogen blijven wonen. Het komt eveneens zelden voor dat corporaties een woning toewijzen aan een onderhuurder.
Veel onderhuurders menen dat hen niets meer kan gebeuren als ze geruime tijd op een woning zitten en ‘huur’ betalen, ook al hebben ze geen huurovereenkomst met de eigenaar/ verhuurder. Dit is onjuist. Enige tijd (bijv. twee jaar) wonen en ‘huur’ betalen als onderhuurder geeft nooit automatisch het recht op legaal hoofdhuurderschap.

 4.Kan ik me als onderhuurder van een zelfstandige woning op het onderhuuradres inschrijven?

Ja, de onderhuurder kan zich ook bij het bevolkingsregister laten inschrijven, natuurlijk afhankelijk van wat de afspraak met de hoofdhuurder is. Wanneer de onderhuur zonder toestemming van de eigenaar en de gemeente Amsterdam plaats vindt, is inschrijving op het adres niet zonder risico.

De bestanden van het Bevolkingsregister, de afdeling Wonen van de gemeente Amsterdam en de Sociale Dienst zijn gekoppeld. De Gemeentelijke Sociale Dienst beschouwt een onderhuurder meestal als een kamerhuurder en de huurbetalingen worden beschouwd als extra inkomen van de hoofdhuurder. Dit kan tot gevolg hebben dat de uitkering en de huurtoeslag van de hoofdhuurder gekort worden.

Een onderhuurder van een zelfstandige woning loopt het risico uit de woning gezet te worden.

 5.Wat is een medehuurder?

Een medehuurder is iemand die met een hoofdhuurder samenwoont, met deze een duurzaam gemeenschappelijke huishouding voert en bovendien als medehuurder door de verhuurder is erkend. De medehuurder heeft huurbescherming en vrijwel alle overige rechten en plichten volgens het huurrecht. Als de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder eindigt, wordt de medehuurder automatisch huurder.
U kunt medehuurder worden op 2 manieren. De eerste manier is het wettelijk medehuurderschap door te trouwen of geregistreerd partnerschap aan te gaan. Als u trouwt met de huurder dan bent u automatisch, zonder dat u daarvoor iets hoeft te doen, medehuurder.

De tweede manier is het contractuele medehuurderschap. U wordt contractueel medehuurder door samen met de hoofdhuurder een aangetekende brief aan de verhuurder te sturen. U vraagt daarin of de verhuurder u medehuurder wil laten worden. Als de verhuurder niet binnen drie maanden reageert of niet akkoord gaat, dan kunt u aan de kantonrechter vragen of hij u medehuurder wil maken. U moet dan wel voldoen aan drie eisen:

  1. Tenminste twee jaar hoofdverblijf hebben in de woning (dit kunt u bijv. aantonen met een uittreksel uit het bevolkingsregister) en u moet met de hoofdhuurder een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ voeren. (U deelt bijvoorbeeld de kosten van de huishouding, eet samen, u heeft een gemeenschappelijke woonkamer, gemeenschappelijke rekeningen en ziektekostenverzekering etc.)
    Het is niet vereist dat u een relatie heeft maar kinderen kunnen in principe geen medehuurder worden bij hun ouder(s). (Pas als een kind 35 of 40 jaar is en kennelijk de bedoeling heeft om bij zijn ouders te blijven wonen kan dit soms wel.)
  2. Het verzoek tot medehuurderschap mag niet bedoeld zijn om de woning “aan de medehuurder over te doen”. U kunt door medehuurderschap dus niet woning aan een vriend of bekende overdoen vlak als u wilt gaan verhuizen.
  3. De medehuurder moet op basis van zijn inkomen ook in staat zijn om alleen de huur te betalen.

Na een eventueel vertrek van de hoofdhuurder heeft de medehuurder alsnog een huisvestingsvergunning nodig. In Amsterdam geldt dit voor woningen met een huur volgens de puntentelling(!) onder de € 710,68 (peil 2016). De medehuurder moet dan (op dat moment) ook aan de voorwaarden voor een vergunning voldoen.

 6.Wat kan ik doen bij achterstallig onderhoud?

In het algemeen is al het onderhoud voor rekening van de verhuurder. Alleen geringe en dagelijkse reparaties en binnenschilderwerk zijn voor rekening van de huurder. De verhuurder is verplicht al het overige onderhoud te verrichten. Zie ook welk onderhoud is voor de verhuurder.

De huurder is ook verplicht tot het vegen van de schoorsteen (vroeger jaarlijks, met moderne ketels minder vaak nodig), het vervangen van kapotte ruiten en het ontstoppen van goten. Maar de meeste huurders betalen hiervoor in de servicekosten waardoor de verhuurder ook voor dit onderhoud verantwoordelijk is. De jaarlijkse servicebeurt aan de c.v-ketel is tegenwoordig voor rekening van de verhuurder (was vroeger een verplichting voor de huurder).

Een huurder heeft een aantal mogelijkheden om onderhoud af te dwingen:

  1. Eerst moet u de verhuurder van te voren schriftelijk op de hoogte stellen van de onderhoudsklachten met het verzoek deze binnen zes weken te verhelpen. Reageert de verhuurder niet, dan kunt u via de Huurcommissie een onderhoudsprocedure beginnen.. Hiervoor bestaan standaardformulieren. Bij het invullen kunt u hulp krijgen bij een huurspreekuur bij u in de buurt. Komt er een onderhoudsprocedure dan kan uw verhuurder gedwongen worden de huurprijs tijdelijk te verlagen totdat de klachten verholpen zijn. Voor uitgebreide informatie over de onderhoudsprocedure zie verder op onze website of de website van de Huurcommissie.
  2. De huurder kan de afdeling Bouw- en Woningtoezicht (BWT) van het stadsdeel inschakelen. Deze kan een rapport opstellen over de toestand van uw woning. Dit rapport kan een grote rol spelen in een eventueel te voeren procedure. Ook kan BWT vervolgens via een zogenaamde aanschrijving de eigenaar verplichten de woning op te knappen.
  3. De huurder kan een gerechtelijke procedure starten. U kunt een rechter inschakelen wanneer u alle middelen heeft geprobeerd om de verhuurder op straffe van een dwangsom te bewegen het achterstallig onderhoud te verhelpen.

Stop niet met het betalen van de huur. Het is raadzaam eerst informatie in te winnen bij het een huurteam van de wijksteunpunten wonen of huurspreekuur bij u in de buurt.

 7.Wat is woningruil?

Woningruil is het ruilen van een woning tussen twee of meer huurders. De bewoner van woning A verhuist naar woning B, en de bewoner van B verhuist naar de woning van A.
Als u wilt ruilen heeft u toestemming van beide verhuurders en van de afdeling Wonen van de gemeente Amsterdam nodig. De gemeente Amsterdam bekijkt of er voor de woning een huisvestingsvergunning nodig is en of u aan de eisen van de huisvestingsvergunning voldoet. Bijvoorbeeld of de grootte van de woning past bij de grootte van uw huishouden. [Zie verder vraag 2. voor de eisen voor een huisvestingsvergunning].

Als de verhuurder niet akkoord gaat met uw verzoek tot woningruil, kunt u de kantonrechter verzoeken om de woningruil goed te keuren. Deze kan het verzoek toewijzen als u een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil. Wat daar onder wordt verstaan is per geval verschillend. Het kan bijvoorbeeld de noodzaak zijn om te verhuizen naar een benedenwoning als het traplopen u te zwaar wordt. Maar er zijn kunnen veel redenen zijn waarom huurders een duidelijk belang hebben om te verhuizen.

Bij ruil geldt een nieuw huurcontract en dus kan de verhuurder in principe de huur verhogen, net als bij andere nieuwe bewoners. Als de verhuurder wel toestemming geeft maar tegelijk de huurprijs extreem verhoogt dan kan dit ook worden opgevat als een weigering. Het is voorgekomen dat in een dergelijk geval de rechter ook toestemming geeft met een gelijkblijvende huurprijs.  In die gevallen waarbij de woningruil word afgedwongen bij de kantonrechter, loopt het oude huurcontract gewoon door  met de oude huurprijs, maar dan op een andere naam.

In Amsterdam beschikt de gemeente over een woningruilprogramma. U kunt gratis van dit programma gebruik maken. Aan de hand van de gegevens van uw woning en het soort woning dat u vraagt, zoekt het programma voor u naar ruilkandidaten. Door zelf contact op te nemen met een of meer van deze kandidaten, kunt u proberen de woningruil tot stand te brengen.
Een andere mogelijkheid om kandidaat-woningruilers te vinden is het plaatsen en/of raadplegen van advertenties in dagbladen, advertentiebladen, bladen van woningcorporaties in winkels of op internet.

Zie ook de pagina Woning zoeken, Woningruil.

 8.Wanneer krijg ik voorrang voor een woning?

De afdeling Wonen van de gemeente Amsterdam kan alleen voorrang geven in acute noodsituaties. De gemeente Amsterdam beschouwt als acute noodsituaties:

  1. calamiteiten (bijv. brand of sloop)
  2. bij gedwongen verhuizing door sloop/renovatie (stadsvernieuwingskandidaten)
  3. als u om medische reden snel moet verhuizen
  4. bij voortdurend geweld of bedreiging
  5. in sommige gevallen bij echtscheiding of beëindiging van de samenwoning
  6. bij uitzondering in andere zeer dringende situaties

U krijgt over het algemeen geen voorrang vanwege slechte behuizing, een te kleine woning, allergieën of CARA-klachten bij kinderen, problemen met de woonomgeving, burenruzie, problemen met ouders, problematische inwoonsituaties zonder dat er kinderen bij betrokken zijn, of bij remigratie.
Meer kunt U lezen op de “Wegwijzer Urgentieverklaring” van de afdeling Wonen van de gemeente Amsterdam. U leest daar ook hoe een afspraak kunt maken. In een gesprek kunt u uw aanvraag dan toelichten. Dan wordt beoordeeld of verdere behandeling van uw aanvraag zin heeft.

 9.Wat is een woongroep?

Een woongroep bestaat uit mensen die ervoor gekozen hebben met anderen samen te wonen op een manier die ze onderling hebben afgesproken. Het aantal leden van de groep varieert van 3 tot 15 leden. De leden van de groep bepalen zelf wat zij samen willen doen en welke delen van de woonruimte zij samen gebruiken.
Er zijn grote verschillen tussen woongroepen. In sommige groepen gebruiken de leden, op hun eigen ruimte na, alle ruimtes gezamenlijk. In andere groepen heeft ieder lid een aparte wooneenheid met eigen keuken, douche en toilet. Alleen de gemeenschappelijke ruimte wordt gedeeld.

Het Amsterdams Steunpunt Wonen biedt woongroepen op zoek naar nieuwe leden en individuen op zoek naar een woongroep de mogelijkheid met elkaar in contact te komen. Tijdens de spreekuren wordt informatie gegeven over alles wat met woongroepen te maken heeft. U kunt er schriftelijke informatie inzien over groepen die er mensen bij zoeken en over individuen die een groep zoeken. Regelmatig komt het voor dat woongroepen zelf in de bestanden met individuele zoekers geschikte kandidaten vinden. Als u in contact wilt komen met groepen moet u zich inschrijven. Dit kost € 5,- per jaar.
Groepen kunnen gratis nieuwe leden zoeken door de map van de individuele zoekenden door te nemen.

10.Wat is huisbewaarderschap?

Met huisbewaring kunt u iemand anders legaal op uw (huur- of koop)woning laten wonen gedurende maximaal 2 jaar. U kunt huisbewaring aanvragen vanwege werk of studie buiten de regio, langdurige opname voor verpleging, detentie of een zeer lange vakantie. Het is belangrijk om dit goed en legaal te regelen omdat u anders het risico loopt uw woning kwijt te raken.
Huisbewaarderschap is mogelijk voor een periode van maximaal twee jaar, verlenging is alleen in uitzonderingsgevallen mogelijk. De huisbewaarder behoudt zijn eventuele woonduur bij Woningnet en kan na afloop weer gewoon verder zoeken naar een woning.

Huisbewaring aanvragen kan wanneer u als hoofdhuurder:

  1. voor werk buiten de regio moet zijn,
  2. in verband met studie buiten de regio woonachtig moet zijn,
  3. in verband met langdurige verpleging opgenomen wordt of
  4. vanwege detentie afwezig bent of
  5. vanwege een ‘wereldreis’
  6. bij “proef samenwonen”

De hoofdhuurder kan/moet dit aantonen door een kopie te overleggen van de reispapieren, de arbeids- of studieovereenkomst, waaruit de duur van de overeenkomst blijkt, een verklaring waaruit de medische noodzaak blijkt tot langdurige opname of waaruit detentie blijkt.

Bovendien kan huisbewaring nu ook bij “proef samenwonen”. U kunt dan 1 jaar lang uitproberen of samenwonen een goed idee is. Gaat het samenwonen helaas niet goed dan kunt u weer terug op uw eigen woning.

Als u om hierboven genoemde redenen geen gebruik maakt van de woning, moet u bij de verhuurder een verzoek tot huisbewaring indienen. Als de verhuurder akkoord gaat, meldt de verhuurder de huisbewaring aan de afdeling Wonen van de gemeente Amsterdam. Mocht na deze periode de oorspronkelijke hoofdbewoner niet teruggekeerd zijn in de woning, dan moet de huisbewaarder toch de woning verlaten. Blijft de huisbewaarder in de woning, dan is er sprake van illegale bewoning en kan er een ontruimingsprocedure tegen de huisbewaarder begonnen worden.

N.B.: Als u uw koopwoning tijdelijk wilt verhuren, doet u dit dan nooit zonder juridisch advies vooraf en zonder toestemming van de hypotheekbank!!