Onderhuur van een hele woning is wettelijk verboden, tenzij de verhuurder het heeft toegestaan en ook de afdeling Wonen van de gemeente Amsterdam met tijdelijke onderverhuur heeft ingestemd. Kamerhuurders die een kamer bij een particulier in huis huren, zijn onderhuurders die geen gebruik maken van de hele woning. De rechten van onderhuurders zijn in beide situaties anders geregeld.

Een onderhuurovereenkomst is een gewone huurovereenkomst. Tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder gelden alle gewone regels van het huurrecht. In een schema zou het er zo uitzien: verhuurder <-> hoofdhuurder <-> onderhuurder. De verhuurder (particuliere eigenaar, makelaar, woningbouwvereniging) verhuurt aan een huurder, de hoofdhuurder. De hoofdhuurder verhuurt weer aan de onderhuurder. Tussen de verhuurder en de hoofdhuurder bestaat een huurovereenkomst. Maar ook tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder bestaat een huurovereenkomst. De onderhuurder kan dus bijv. huurverlaging aanvragen en eisen dat de hoofdhuurder de noodzakelijke reparaties verricht. Daarentegen heeft de verhuurder geen contract met de onderhuurder, ze hebben dus in principe niets met elkaar te maken.

Toch heeft de onderhuurder van een hele woning, als de hoofdhuurder de huur opzegt, bepaalde rechten bij de verhuurder. De eigenaar van de woning wordt dan namelijk de nieuwe verhuurder van de onderhuurder. De afspraken die eerst golden tussen onderhuurder <-> hoofdhuurder, gelden dan tussen onderhuurder <-> verhuurder. De verhuurder kan proberen van de onderhuurder af te komen. De verhuurder moet dan binnen 6 maanden nadat de hoofdhuurder de huur heeft opgezegd aan de Kantonrechter vragen om de huurovereenkomst met de onderhuurder te beëindigen. De wet geeft drie gronden voor zo’n beëindiging:

  1. de onderhuur was blijkbaar afgesproken met de bedoeling de onderhuurder hoofdhuurder te laten worden;
  2. het is niet redelijk dat de verhuurder met een nieuwe huurder blijft zitten;
  3. de onderhuurder kan de huur niet betalen.

Stel dat de onderhuurder mag blijven zitten van de verhuurder. Let dan op: ook de afdeling Wonen van de gemeente Amsterdam moet dan nog toestemming verlenen! De onderhuurder heeft namelijk geen huisvestingsvergunning voor de woning, alleen de hoofdhuurder krijgt een huisvestingsvergunning. [Zie vraag 2 voor de voorwaarden voor het verkrijgen van deze vergunning.]

Als de hoofdhuurder zich laat inschrijven in het bevolkingsregister op een ander adres, neemt de gemeente Amsterdam aan dat de woning leeg staat. De gemeente meldt dan aan de verhuurder dat volgens hun administratie de woning is leeg gekomen. Is de woning niet leeg, dan beschouwt men de woning als illegaal bewoond en wordt ontruiming overwogen. De woning is pas weer legaal bewoond als de afdeling Wonen van de gemeente Amsterdam de bewoner/onderhuurder een huisvestingsvergunning voor de woning geeft. In de praktijk blijkt dat de gemeente de onderhuurder niet vaak toestaat om in de woning te mogen blijven wonen. Het komt eveneens zelden voor dat corporaties een woning toewijzen aan een onderhuurder.
Veel onderhuurders menen dat hen niets meer kan gebeuren als ze geruime tijd op een woning zitten en ‘huur’ betalen, ook al hebben ze geen huurovereenkomst met de eigenaar/ verhuurder. Dit is onjuist. Enige tijd (bijv. twee jaar) wonen en ‘huur’ betalen als onderhuurder geeft nooit automatisch het recht op legaal hoofdhuurderschap.