All-in huur

Als u een vast bedrag per maand betaald voor huur en de bijkomende kosten, dus zonder dat uitgesplitst is welk deel kale huur is en hoeveel u betaalt voor servicekosten, dan heet dat een “all-in huur”.  Bij een all-in huur kunt u niet controleren of de huur hoger is dan de wettelijk maximale huur en ook kunt u niet controleren of de servicekosten redelijk zijn. De huurder kan in dat geval de all-in huur laten uitsplitsen.

Nieuwe regels per 1 juli 2014
De regels rond all-in huur zijn per 1 juli 2014 veranderd. U bent als huurder nu verplicht om eerst een voorstel uitsplitsing aan de verhuurder te sturen voordat u naar de Huurcommissie kunt.

Om een uitsplitsing van de all-in huur te krijgen, stuurt u een voorstel tot uitsplitsing all-in huur (modelbrief) aan uw verhuurder. Er moeten 2 maanden tussen het voorstel en de ingangsdatum zitten. Als u bijvoorbeeld half maart een voorstel tot uitsplitsing doet, dan kan de uitsplitsing op 1 juni ingaan.

Verder is per 1 juli 2014 ook de  berekening van de kale huur en de servicekosten veranderd:

  • de kale huur wordt vastgesteld op minimaal 55% van de all-in huur,
  • het voorschotbedrag van eventuele servicekosten worden vastgesteld op minimaal 25% van de all-in huur.

U doet er dus slim aan om in het voorstel aan de verhuurder ook uit te gaan van deze percentages (zie ook rekenvoorbeelden hieronder).

Gaat de verhuurder niet akkoord of reageert de verhuurder niet, dan kunt de zaak aan de Huurcommissie voorleggen. Het verzoek kunt u digitaal indienen of u kunt het formulier downloaden en opsturen. Het verzoek wordt pas in behandeling genomen na betaling van €25,- leges. Als u in het gelijk wordt gesteld, krijgt u de €25,- terug.

Terzijde: woon je op een kamer bij iemand in huis (de zogenaamde hospitakamer) dan heb je de eerste 9 maanden beperkte huurbescherming. Als je in deze periode huurverlaging aanvraagt, loop je grote kans dat de verhuurder de huur opzegt.

Rekenvoorbeeld 1:
– Iemand betaalt €1500,- all-in.
– De woning heeft bv. 100 punten. Maximale huurprijs 100 punten =  € 481,61  (peil 1-7-2017).

  • Kale huur:  55% van € 1500,-                                                 = € 825,-
  • voorschot op de bijkomende kosten: 25% van 1500,-   =  € 375,-
  • nieuwe huur met voorschot servicekosten:                        € 1200,-

Let op: hier is de kale huur dus nog steeds ruim 340 euro hoger dan de wettelijk maximale huur.

Rekenvoorbeeld 2:
– Iemand betaalt €600,- all-in.
– De woning heeft bijv. 80 punten. Maximale huurprijs 80 punten =  € 377,92 (peil 1-7-2017).

  • Kale huur:  55% van 600 euro                                               = € 330,-
  • voorschot op de bijkomende kosten: 25% van 600,-    =  € 150,-
  • nieuwe huur met voorschot servicekosten:                         € 480,-

Let op: hier komt de kale huur dus bijna 50 euro lager uit dan de wettelijk maximale huur.

Verdere stappen
Zoals uit de rekenvoorbeelden hierboven blijkt, is het mogelijk dat de kale huur na een all-in procedure niet overeen komt met de wettelijk maximale huur. Als de kale huur nog steeds te hoog is, dan doet u er verstandig aan om ook een huurverlaging te starten.

NB: Op het moment van dit schrijven wordt met de Huurcommissie  afgestemd of u twee aparte procedures op moet starten of niet. Zodra er meer bekend is, zullen we die informatie hier aanpassen.

Ook voor de servicekosten geldt dat als het voorschotbedrag na uitsplitsing wordt vastgesteld op 25% van de all-in huur, dat u nog niet weet of dat een redelijk bedrag is. In rekenvoorbeeld 1 betaalt de huurder na uitsplitsing van de all-in huur nog steeds  €375,- per maand servicekosten. Terwijl servicekosten voor stoffering en meubilering vaak niet meer dan enkele tientjes per maand mogen zijn. De huurder betaalt dan alsnog maandelijks ongeveer € 300 te veel.

U doet er dan goed aan om de servicekosten ook te laten toetsen door de de Huurcommissie. Het te veel betaalde kunt u terugvorderen.  Dat kan helaas sinds 1 juli 2014 alleen achteraf. Als het gaat om servicekosten voor gas en electra met een eigen meter, dan kunt u voorschotbedrag al direct laten controleren door de Huurcommissie.

 

NB 1: Er is geen sprake van een all-in huur als de niet uitgesplitste huur alleen bestaat uit kale huur en watergeld.

NB 2: Deze materie is nogal ingewikkeld, soms lijkt het een all-in huur, maar is het dat niet, of omgekeerd. Dat is zeker het geval als in de huur oude meubels, tapijten of gordijnen zijn meegeleverd en geen kosten voor gas- of elektra zijn opgenomen. De verhuurder stelt dan soms dat deze zaken `om niet’ zijn mee verhuurd, oftewel gratis. Als de Huurcommissie besluit dat het geen all-in huur is, volgt er geen huurverlaging. Helaas: verkeerde loket, niet ontvankelijk. De huurder kan dan opnieuw beginnen. In dit soort gevallen starten de huurteams voor de zekerheid naast de all-in procedure ook een gewone huurverlagingsprocedure. Overleg daarom bij all-in huren goed met een specialist, bijvoorbeeld een coördinator van een Wijksteunpunt Wonen.