Geliberaliseerde contracten

Huurprijsliberalisatie wil zeggen dat het grootste deel van de Huurprijzenwet niet meer van toepassing is. De regeling geldt voor duurdere woningen, of beter gezegd voor duurdere huurcontracten. Niet de woning is geliberaliseerd, maar het contract. Alle contracten met een huurprijs boven de liberalisatiegrens kunnen geliberaliseerd worden. Voor een geliberaliseerd contract geldt de huurprijzenwet niet meer, met uitzondering van enkele artikelen. Bezwaar tegen de huurverhoging is niet meer mogelijk en ook een voorstel tot huurverlaging kan niet meer.  Er staat vaak nog wel een indexeringsclausule in een geliberaliseerd huurcontract. Als dat het geval is, dan mag de jaarlijkse huurverhoging in ieder geval niet hoger zijn dan dat indexeringspercentage.

Het gaat nadrukkelijk om de huurprijs, dus de kale huur. Een all-in huur is nooit geliberaliseerd. Omdat er bij een all-in huur niet bekend is wat de kale huur is, kan deze per definitie ook niet geliberaliseerd zijn. Bij een all-in huur kunt u ten allen tijden, dus ook na 6 maanden, naar de Huurcommissie.

Op 1 januari 2016 ligt de liberalisatiegrens op € 710,68. Het moment waarop het contract is ingegaan is bepalend voor het wel of niet geliberaliseerd zijn. Het gaat nadrukkelijk alleen om huurcontracten die ná 1 juli 1994 gesloten zijn. Iemand die in mei 1994 een huurcontract heeft afgesloten voor een woning met een huurprijs van ƒ1500,- kan dus gewoon huurverlaging aanvragen. De liberalisatiegrens werd ieder jaar aangepast maar vanaf 2016 is de liberalisatiegrens (voorlopig) voor drie jaar (2016/2017/2018) bevroren.

Voor nieuwbouwwoningen geldt een speciale regeling. Daar begon de liberalisatie al op 1 juli 1989, bij een toenmalige huurprijs van ƒ 750. De grens steeg in 1990 naar ƒ 775, in 1991 naar ƒ 820, in 1992 naar ƒ 865,42 en in 1993 naar ƒ 913,33. Vanaf 1 juli 1994 wordt de algemene liberalisatiegrens gehanteerd (zie de tabel hieronder).

Enkele regels zijn nog wel van toepassing voor de huur(prijs) van een geliberaliseerd contract:

  • Nieuwe huurders kunnen binnen 6 maanden na ingang van het contract de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie.
  • De verhuurder mag de huur niet meer dan een keer per jaar verhogen.
  • Een geschil over de servicekosten kan direct aan de kantonrechter worden voorgelegd.
  • En zoals hierboven al genoemd, als in het contract een jaarlijkse indexering van de huurprijs is  geregeld, dan is die regeling in principe ook geldig, tenzij deze onredelijk hoog is.

Belangrijk: 6 maanden termijn
Blijkt bij de toetsing binnen 6 maanden dat de huurprijs eigenlijk onder de liberalisatiegrens ligt, dan volgt huurverlaging en zijn vervolgens gewoon de regels van de huurprijzenwet van toepassing. Het is voor nieuwe huurders dan ook van het grootste belang om de huurprijs tijdig te laten toetsen: de kosten van 25 euro leges daarvoor kunnen je de kop niet kosten.

Blijkt bij de toetsing dat de huur ook volgens de puntentelling boven de liberalisatiegrens ligt, dan wordt de huurder ‘niet ontvankelijk’ verklaard in het verzoek en volgt dus ook geen huurverlaging. Deze woning is definitief geliberaliseerd.

Liberalisatiegrenzen

per 1-7-‘94      ƒ 963,75
per 1-7-‘95  ƒ 1007,50
per 1-7-‘96  ƒ 1047,92
per 1-7-‘97  ƒ 1085,-
per 1-7-’98  ƒ 1085,-
per 1-7-’99  ƒ 1107,-
per 1-7-’00  ƒ 1149,-
per 1-7-‘01  ƒ 1193,- / € 541,36    
per 1-7-‘02  € 565,44
per 1-7-’03  € 585,24
per 1-7-’04  € 597,54
per 1-7-’05  € 604,72
per 1-7-’06  € 615,01
per 1-7-’07  € 621,78
per 1-7-’08  € 631,73
per 1-7-’09  € 647,53
per 1-7-’10  € 647,53 *
per 1-1-’11  € 652,52 *
per 1-1-’12  € 664,66
per 1-1-’13 € 681,02
per 1-1-’14 € 699,48
per 1-1-’15 € 710,68
per 1-1-’16 € 710,68 * * let op

* De liberalisatiegrens is per 1-7-2010 niet verhoogd.
Deze wordt voortaan per 1 januari geïndexeerd, voor het eerst per 1-1-2011.

** De regering heeft besloten dat de liberalisatiegrens vanaf 2016 voor drie jaar (2016/17/18) wordt bevroren. De grens is sindsdien dus niet verhoogd en is nog steeds €710,68.

 

Enkele voorbeelden:
Een huurder die in december 2010 een huurcontract heeft getekend met een kale huurprijs van €650,- en de huur niet heeft laten toetsen kan geen huurverlaging meer krijgen, ook al is de huurprijs volgens de puntentelling bijvoorbeeld maar €350. Immers, in december 2010 lag de grens nog op €647,53. Een buurman die voor een zelfde woning en zelfde kale huurprijs op 1 januari 2011 een contract heeft getekend kan vreemd genoeg wel gewoon huurverlaging voorstellen. Op het moment van ingang van dat contract lag de huurprijs onder de liberalisatiegrens van dat moment (per 1 januari 2011 €652,52) en dus gelden de wettelijke regels.

Omdat de liberalisatie alleen geldt voor contracten die na 1 juli 1994 zijn ingegaan kan een huurder die in 1992 een contract getekend heeft voor ƒ3000 toch een huurverlaging krijgen naar bijvoorbeeld ƒ1750 (€794,12). Als datzelfde contract nu afgesloten zou zijn gaat die vlieger niet op, zelfs niet bij een toetsing. Als de huurprijs maximaal 794 euro blijkt te zijn, dan is dat boven de liberalisatiegrens en valt de woning buiten de regelgeving.

LET OP:

  1. Kijkt u in verband met liberalisatie altijd naar de kale huurprijs!
    Dat is de kale huur na aftrek van eventuele servicekosten en watergeld.Voorbeeld: u huurt na 1 juli 2009 een woning voor €700 per maand, inclusief €80,- servicekosten.
    Dan is de kale huur dus €620,- en is het contract niet geliberaliseerd omdat dit onder de (toen geldende) grens van € 647,53 ligt.
  2. Als u een all-in huur betaalt, is er in principe nooit sprake van een geliberaliseerd contract. Immers, bij een all-in huur zijn de kale huur en de overige kosten niet uitgesplitst. Daarmee is de kale huurprijs niet bekend en deze kan daardoor niet boven of onder een liberalisatiegrens liggen.